Regolamento condominiale: quando è obbligatorio e cosa può contenere

Il copioso contenzioso condominiale che ogni anno investe i Tribunali italiani, solo parzialmente diminuito con l’introduzione della mediazione obbligatoria, conferma che vivere in condominio non sempre è cosa facile. Lo strumento per assicurare l’ordine e prevenire l’insorgere di controversie è senz’altro un buon regolamento condominiale, la cui corretta redazione ed applicazione, risulta di notevole efficacia. Il regolamento condominiale è obbligatorio per tutti gli edifici che abbiano più di dieci Condomini. Contiene le regole sull’uso delle cose comuni, ripartizione delle spese anche in base alle allegate tabelle millesimali, tutela e decoro dell’edificio ed amministrazione della cosa comune. Può essere contrattuale, assembleare o giudiziale. La differenza non è di poco conto, visto che solo il tipo contrattuale, essendo predisposto dal costruttore o deliberato all’unanimità, cioè con il consenso di tutti i Condomini, può regolare e limitare l’uso della singole porzioni di proprietà esclusiva ed ampliare poteri e doveri di alcuni Condomini rispetto ad altri anche nell’utilizzo delle parti comuni. Il modello assembleare, o ordinario, invece, essendo approvato dalla semplice maggioranza dei Condomini, può disporre solo circa gli spazi comuni. Ogni Condomino può attivarsi per la formazione del regolamento o per la sua revisione. In entrambi i casi il consenso dovrà essere dato in assemblea da un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti e ad almeno la metà del valore dell’edificio. Una volta approvato, il regolamento viene allegato al registro dei verbali e può essere impugnato, come qualsiasi altra delibera. Nel caso in cui il condominio non riesca a deliberare, è necessario rivolgersi all’autorità giudiziaria, affinché provveda alla redazione del regolamento giudiziale. Tra i limiti imposti dalla legge al contenuto del regolamento, si ricordano ad esempio il divieto di prevedere la possibilità per i Condomini di rinunciare e comprimere i diritti che risultino dagli atti di acquisto o da altre convenzione. Non è possibile imporre clausole che vietino la detenzione di animali domestici, con la possibilità però, secondo recente giurisprudenza, di prevedere delle norme di condotta per disciplinare l’uso degli spazi comuni. La legge peraltro impone che tutte le entrate e le uscite debbano confluire su un conto corrente bancario intestato al condominio. Lo Studio, nella propria attività di consulenza per la redazione o revisione dei regolamenti condominiali, pone particolare attenzione agli aspetti che hanno interessato la più recente giurisprudenza. Nello specifico: la eventuale modifica del criterio legale di ripartizione delle spese condominiali, la precisione nella stesura delle clausole limitative di proprietà esclusiva in regolamenti contrattuali e la possibilità di prevedere all’interno del regolamento, anche assembleare, sanzioni pecuniarie fino a 200 euro per i Condomini trasgressori.

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