Modificare il Regolamento condominiale per ridurre le liti in Condominio

Secondo i dati del Ministero della Giu-stizia, nel 2017 sono state avviate 21.273 mediazioni civili in tema di condominio: si tratta del 12,7% del totale annuo delle procedure avviate. Anche i Tribunali si trovano ogni giorno a trattare un vasto numero di processi civili, originati da liti in ambito condominiale; tra esse si annoverano impugnazioni di delibere assembleari, controversie sull’uso delle parti comuni, innovazioni lesive della stabilità degli edifici, della sicurezza o del decoro architettonico del fabbricato, ripartizione delle spese, revoca dell’amministratore, violazioni di limiti di destinazione imposti dai regolamenti contrattuali, contravvenzioni per le c.d. immissioni sonore, nonché di fumi e odori. È l’assemblea il luogo naturale ove si verificano gli scontri, destinati a imboccare la strada della mediazione civile o della causa giudiziaria (vedasi l’articolo di dicembre 2017). Pensiamo a coloro che s’intestardiscono sulla propria posizione, impedendo una discussione pacata e lo svolgimento civile della riunione, o coloro che tendono a discutere anche le minuzie: a tutti noi sicuramente sarà capitato almeno una volta di trovarci in una situazione del genere. Pensiamo ancora alle assemblee in cui i condòmini chiedono di verificare le spese e la relativa ripartizione: si pensi alle spese di ordinaria manutenzione, pulizia, fornitura acqua, spese straordinarie, compenso dell’amministratore, riscaldamento, ascensore e così via. Un recente sondaggio effettuato dall’Associazione nazional-europea Amministratori d’immobili ha rivelato come proprio le modalità di svolgimento dell’assemblea, tra liti, malcontenti e durata non preventivamente determinabile, siano alla base delle difficoltà dell’amministratore nello svolgimento della sua attività. L’elevata conflittualità del contenzioso condominiale è collegata al carattere perpetuo dell’uso delle parti comuni, previsto all’interno del Codice Civile (art. 1117). Sul nostro territorio cittadino, il condominio tipico si compone di una media pari a circa una trentina di unità immobiliari, che spesso condividono un solo portone di ingresso, un unico cortile, un’area destinata a parcheggio, un tetto e l’impianto centralizzato di riscaldamento. Queste parti dell’edificio condominiale sono, contemporaneamente, destinate all’uso comune e strumentali al godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva di ciascun condomino. Quali possono essere cure efficaci per la riduzione delle liti in Condominio? Occorrerebbe esaltare l’interesse collettivo mediante la riscrittura dei regolamenti condominiali vigenti, spesso risalenti all’epoca di costruzione dell’edificio e pertanto superati e poco utili. Tali regolamenti, quando predisposti dall’iniziale unico proprietario, si rivelano mirati a una maggiore tutela dell’interesse imprenditoriale del costruttore che a disciplinare l’uso delle cose comuni: ad esempio, si pensi alla presenza di vincoli insensibili al potere organizzativo dell’assemblea, quanto a limiti e divieti di destinazione alle facoltà di godimento dei condòmini, mediante elenchi di attività precluse che rivelano modelli di vita e strategie economiche mutati nella società contemporanea e, dunque, non più meritevoli di tutela, a discapito di altri invece non previsti e quindi non regolamentati. L’aggiornamento del regolamento condominiale contribuisce a disciplinare in maniera più moderna l’utilizzazione delle parti comuni, in linea con l’attuale volontà collettiva degli condòmini. Aggiornamento, cui può affiancarsi, nei Condomini ove vi è un lavoratore subordinato (ad es. Custode), un Regolamento aziendale ad hoc che disciplini i rapporti tra datore di lavoro e dipendente e tra quest’ultimo e i condomini (ne abbiamo parlato lo scorso giugno): due documenti essenziali e molto differenti tra loro, di cui poco si conosce e ci si occupa, così vanificandone il naturale potenziale volto al miglioramento della qualità della vita organizzativa e gestionale del luogo ove si esprime la nostra vita privata. Siamo disponibili ad assistervi affinché la vita in Condominio non costituisca fonte di tensioni e l’assemblea non sia più quel momento della vita condominiale da evitare.

Avvocato Alessia Castellana, Viale Premuda 16, Milano, tel 02.36768630, alessia.castellana@studioavvocatiecommercialisti.it.